Von Rechtsanwalt Volker Bettin

Rechtsanwalt in Reutlingen

Fachanwalt für Verwaltungsrecht

Fachanwalt für ziviles Baurecht und Architektenrecht

Der Architekt (aber auch das ausführende Unternehmen) kann verpflichtet sein, den Auftraggeber auf die erhöhte Pflegebedürftigkeit von Baumaterialien hinzuweisen

Auf Grund einer vom Architekten gefertigten Ausschreibung werden in ein Gebäude, und zwar auch auf einer Gebäudeseite, die verstärkt Witterungseinflüssen ausgesetzt ist, Fenster aus Kiefernholz eingebaut.

8 Jahre später stellt der Bauherr fest, dass das Holz der Fenster auf der stark bewitterten Gebäudeseite erhebliche Fäulnisschäden aufweist und verklagt seinen Architekten auf Schadensersatz. In dieser Zeit wurden keine Renovierungsanstriche durchgeführt.

Der Bauherr dringt mit seinem Anspruch durch.

Das OLG Koblenz hat in einem Hinweisbeschluss (Beschluss vom 30. Mai 2011, 5 U 297/11 in VersR 2012, S. 490), auf welchen hin die Berufung gegen das erstinstanzliche Urteil zurück genommen wurde, sinngemäß Folgendes ausgeführt:

Man könne von einem Bauherrn als Baulaien nicht erwarten, dass dieser wisse, dass neue Holzfenster unter Umständen bereits nach zwei Jahren eines Schutzanstrichs bedürfen können. Auf diesen Umstand hätte der Architekt hinweisen müssen wie auch darauf, dass eine Ausführung der Fenster unter Einsatz anderer Holzarten, wie zum Beispiel Meranti oder Teak, den Umfang der notwendigen Wartung erheblich reduziert hätte. Zu Gunsten des Bauherrn geht das Gericht weiter davon aus, dass dieser bei ordnungsgemäßer Beratung sich für eine andere Ausführung der Fenster entschieden hätte (Vermutung des beratungskonformen Verhaltens, die auch im Baurecht gilt).

Diese Beratungspflicht sollte der Architekt sehr ernst nehmen, was für das mit dem Einbau der Fenster beauftragte Unternehmen entsprechend gilt. Unter dem Diktat, die Baukosten gering zu halten, wird der Bauherr häufig geneigt sein, sich für die preiswertere Alternative zu entscheiden. Wenn diese aber im Hinblick auf die künftige Erhaltung erhöhte Wartungsanforderungen stellt, muss der Bauherr darüber aufgeklärt werden. Dabei kann man für die Aufklärung aus Beweisgründen nur dringend die Schriftform empfehlen, wobei man auch den Zugang der entsprechenden Hinweise beim Bauherrn belegen können sollte.

Ein Kurzüberblick über aktuelle Entscheidungen

von Klaus Martin, Rechtsanwalt in Reutlingen
Fachanwalt für Bau- und Architektenrecht

und von Volker Bettin, Rechtsanwalt in Reutlingen
Fachanwalt für Bau- und Architektenrecht
Fachanwalt für Verwaltungsrecht

Das private Baurecht beinhaltet im Gegensatz zum öffentlichem Baurecht, wo es überwiegend um Fragen von Bebauungsplänen, Baugenehmigungen und Erschließungsbeiträgen geht, das Recht von Bauverträgen in der Regel zwischen Unternehmern und Auftraggebern, der Abwicklung derselben, Durchsetzung von Mängelansprüchen (früher Gewährleistung) und des Verhältnisses zwischen Bauherrn, Unternehmern und Architekten und sogenannten Sonderfachleuten. Diese Kurzdarstellung ist selbstverständlich nicht abschließend, sondern umreisst die Gebiete nur beispielhaft.

In beiden Bereichen ist die Rechtsprechung inzwischen so vielgestaltig geworden, dass sie kaum noch zu überblicken ist. Rechtsanwalt, Architekt und Sonderfachleute müssen sich durch ständiges Studium der entsprechenden Medien immer auf dem Laufenden halten, um die am Bau Beteiligten zutreffend beraten zu können.

Neues aus dem Architektenrecht

Prüfbarkeit der Architektenrechnung

Die Hauptstreitigkeiten zwischen Bauherrn und seinem Architekten behandeln meistens Honorarfragen. Bislang wurde in Honorarprozessen nahezu formelhaft der Einwand erhoben, die Architektenrechnung sei nicht prüfbar. Dieser Einwand, wenn er tatsächlich zutraf (hierzu ist nicht nur schlagwortartig vorzutragen, sondern genau darzulegen, was nicht prüfbar ist), führte zur Abweisung der Klage als derzeit unbegründet, mit der Folge, dass der Architekt die Kosten tragen musste. Hier ist für den Bauherrn in Zukunft größere Aufmerksamkeit geboten. Das Argument kann, entgegen der Vergangenheit, ohne zeitliche Einschränkung nicht mehr erhoben werden, wenn auch in der Vergangenheit die Anforderungen an die Prüfbarkeit vom BGH weiter reduziert wurden. Jetzt plötzlich vertritt der BGH die Auffassung, dass der Einwand der mangelnden Prüffähigkeit einer Schlussrechnung nur innerhalb zwei Monaten seit Zugang der Rechnung erhoben werden kann. Der BGH hat die in der VOB maßgebliche Regelung für einen Bauvertrag, jedenfalls bezüglich der Frist, auf den Architektenvertrag übertragen. Der Bauherr wird, wenn er mit seinem Architekten über dessen Honorar in Streit gerät, sehr frühzeitig gehalten sein, sich anwaltlicher Hilfe zu bedienen. Selbst wird er wohl kaum in der Lage sein, die Kriterien herauszuarbeiten, die nach der Rechtsprechung zur mangelnden Prüffähigkeit der Rechnung führen.

Vereinbarung eines zu niedrigen Architektenhonorars

Im Kampf um den Auftrag, der in Zeiten einer schwachen Baukonjunktur besondere Bedeutung gewinnt, ist der Architekt häufig bereit, ein Honorar unter den sogenannten Mindestsätzen der HOAI zu vereinbaren. Solche Vereinbarungen erweisen sich in aller Regel als nichtig. Die Darstellung der Einzeltatbestände hierzu würde den Rahmen dieser Darstellung sprengen. Die Folge ist, und hiermit muss ein Bauherr immer rechnen, dass der Architekt die Mindestsätze nach der HOAI abrechnen kann, was für die finanzielle Kalkulation zu erheblichen Überraschungen führen kann und wird. Bislang konnte zur Umgehung dieses Problemes eine zu niedrige Honorarzone vereinbart werden. Hierzu hat der Bundesgerichtshof entschieden, dass die Vereinbarung einer zu niedrigen Honorarzone, wenn diese zu einer Unterschreitung der Mindestsätze führt, im Regelfall unwirksam ist. Allerdings muss das Gericht dem den Parteien eingeräumten Beurteilungsspielraum noch Rechnung tragen.


Neues zum Bauvertragsrecht

Vorsicht bei Bauverträgen des Architekten

Private Bauherren schließen häufig Bauverträge, die ihnen von ihrem Architekten zur Verfügung gestellt werden und ganz oder teilweise den Bestimmungen zu AGBs (Allgemeine Geschäftsbedingungen) unterliegen. Dies ist dann der Fall, wenn der Architekt im Vertrag eine Klausel verwendet, die aus seiner Sicht der Mehrfachverwendung dienen soll (Einsatz in Bauverträgen verschiedener Bauherren). Hier ist Vorsicht geboten, weil eine Vielzahl der häufig in Bauverträgen anzutreffenden Klausel unwirksam ist. Dies trifft für den jetzt neu entschiedenen Fall einer Klausel zu nach welcher jegliche Nachforderung ausgeschlossen sein soll, wenn sie nicht auf schriftlichen Zusatz oder Nachtragsauftrag des Auftraggebers beruht. Aus der Unwirksamkeit einer solchen Klausel können für den Bauherrn erhebliche Mehrkosten erwachsen, wenn er sich auf die Wirksamkeit einer solchen Klausel verlässt.

Zu hohe Kosten der Mängelbeseitigung

Im Streit um die Beseitigung von Mängeln an einem Bauvorhaben ist der Bauherr häufig gezwungen, die Mängelbeseitigung, weil diese vom ursprünglich beauftragten Unternehmen verweigert wird, zunächst auf eigene Kosten durchzuführen, um diese Kosten alsdann gegen das Bauunternehmen geltend zu machen. Erfolgt dies, ist der Bauherr wiederum häufig dem Einwand des Unternehmens ausgesetzt, er habe für die Mängelbeseitigung zu hohe Kosten aufgewandt.
Diesem Einwand ist durch ein vor kurzem veröffentlichtes Urteil des Oberlandesgerichts Celle in gewissem Umfang die Bedeutung entzogen worden.
Das Oberlandesgericht hat den Standpunkt eingenommen, dass sich der Schaden nicht nach den Aufwendungen, die objektiv zu seiner Beseitigung notwendig sind, bemisst, sondern, wenn diese Aufwendungen bereits angefallen sind, der Schaden in der tatsächlich erlittenen Geldeinbuße des Bauherrn besteht. Dabei kann dem Bauherrn i. d. R. nicht vorgehalten werden, er habe gegen seine Schadensminderungspflicht verstoßen, wodurch die Kosten zu hoch geworden seien, wenn der Bauherr Fachleute, z. B. einen Architekten, eingeschaltet hat, weil er auf deren Auskünfte vertrauen darf. Insbesondere sind diese Fachleute nicht Erfüllungsgehilfe des Bauherrn.
Aus dieser Entscheidung resultiert eine bedeutende Stärkung der Rechte des Auftraggebers.

Keine Sicherheitsleistung nach § 648 a BGB beim Kauf einer Wohnung für private Zwecke von einem Bauträger

Die oben bezeichneten Vorschrift räumt dem Unternehmer die Möglichkeit ein, vom Auftraggeber eine Sicherheitsleistung hinsichtlich des Teils des Werklohns zu verlangen, der noch nicht bezahlt worden ist, und zwar unabhängig davon, in welchem Umfang der Unternehmer die ihm obliegenden Bauleistungen bereits erbracht hat.
Im Hinblick darauf, dass die Finanzierung privater Bauvorhaben für eigene Wohnbedürfnisse häufig ohnehin bereits an die Grenzen der Leistungsfähigkeit des Bauherrn stößt, sieht das Gesetz vor, dass bei Errichtung eines Einfamilienhauses für private Zwecke des Bauherrn eine solche Sicherheit nicht verlangt werden kann.
Das Oberlandesgericht Celle hat nunmehr, obwohl dies im Gesetz so nicht geregelt ist, jedoch unter nachvollziehbarer Berücksichtigung des oben bezeichneten Schutzzwecks die einzelne, für private Wohnzwecke erworbene Eigentumswohnung, welche noch zu errichten ist, dem Einfamilienhaus gleichgestellt, sodass auch in diesem Fall eine Sicherheitsleistung durch den Bauträger nicht verlangt werden kann.

Sicherheitsleistung nach § 648 a BGB nach Abnahme des Bauvorhabens

Dieses häufig in der Baupraxis auftretende Problem wurde kontrovers von verschiedenen Oberlandesgerichten entschieden. Nun hat der Bundesgerichtshof das Problem höchstrichterlich entschieden zu dem Sachverhalt, dass der Auftragnehmer nach Abnahme seine Schlussrechnung stellt und der Auftrag die Zahlung mit dem Hinweis auf Mängel verweigert, was ihn berechtige, das mindest Dreifache der Mängelbeseitigungskosten zurückzuhalten. Der Auftragnehmer indessen befürchtet auch nach erfolgter Nachbesserung keine Nachzahlung zu erhalten und will die Leistung verweigern. Er macht seine Nachbesserungsbereitschaft davon abhängig, dass der Auftraggeber für die noch ausstehende Vergütung Sicherheit leistet. Der BGH hat bejaht, dass der Auftragnehmer hierzu berechtigt ist, da das Bedürfnis des Auftragnehmers nach Absicherung seiner Vorleistungen auch nach der Abnahme bestehe, wenn der Auftraggeber Mängelbeseitigung fordert, jedoch den Werklohn noch nicht bezahlt hat. Der nachbesserungsbereite Auftragnehmer kann daher die Mängelbeseitigung davon abhängig machen, dass der Auftraggeber die noch offene Forderung absichert. Hierzu muss er eine Frist zur Beibringung einer Sicherheit (meistens Bürgschaft) in Höhe der noch ausstehenden Forderung mit der Erklärung setzen, dass nach Fristablauf die Leistung verweigert werde. Wenn die Sicherheit nicht beigebracht wird, kann der Auftragnehmer nach ergebnislosem Ablauf einer gesetzten Nachfrist mit Kündigungsandrohung den Vertrag als aufgehoben betrachten oder sogar noch zur Bekräftigung eine – nicht notwendige – Kündigungserklärung abgeben. Der Auftraggeber verliert hierdurch seinen Mangelbeseitigungsanspruch und mithin sein Leistungsverweigerungsrecht. Der Auftragnehmer kann nun Restvergütung verlangen, die jedoch um den mangelbedingten Minderwert (regelmäßig die Mängelbeseitigungskosten) zu kürzen sind. Andererseits hat der Auftragnehmer Anspruch auf Ersatz seines sogenannten „Vertrauensschadens“, wobei vermutet wird, dass dieser 5 % der Vergütung für die nun nicht mehr zu erbringende Restleistung beträgt.

Schadensersatz gegen die Baurechtsbehörde bei nicht rechtzeitiger Anzeige des Widerspruchs gegen eine Baugenehmigung

Heute hat ein Widerspruch gegen eine Baugenehmigung von Gesetzes wegen keine aufschiebende Wirkung mehr. Der Bauherr darf also mit der Errichtung des Bauvorhabens fortfahren, obwohl gegen die ihm erteilte Baugenehmigung Widerspruch eingelegt ist. Ob er dies tut oder nicht, ist seine Entscheidung, wobei der natürlich geneigt sein wird, um nicht Gefahr zu laufen, bereits durchgeführte Teile des Bauvorhabens wieder beseitigen bzw. ändern zu müssen, den Bau zunächst einzustellen, wenn sich die erteilte Genehmigung zumindest als problematisch erweist. Denkbar wäre auch eine Steuerung des Bauvorhabens so, dass Teile des Bauwerks, bzgl. deren der Widerspruch begründet sein könnte, nach hinten verschoben werden.
Es liegt auf der Hand, dass der Bauherr, um diese Entscheidung überhaupt verantwortlich treffen zu können, von einem Widerspruch informiert sein muss. Erfolgt eine solche Information durch die Baurechtsbehörde nicht, kann dies dazu führen, dass, wenn die Baugenehmigung ganz oder teilweise aufgehoben wird, Investitionen des Bauherrn durch das Land bzw. die Stadt oder Gemeinde mit eigener Baurechtszuständigkeit zu erstatten sind. Relevant wird dies allerdings nur dann werden, wenn der Bauherr, sobald er Kenntnis von einem solchen Widerspruch erlangt, seine Bautätigkeit im wesentlichen einstellt bzw. zumindest so umdisponiert, dass keine Arbeiten an im Hinblick auf die mögliche Rechtswidrigkeit der Genehmigung problematischen Bauteilen mehr erfolgen außer solchen der Sicherung zum Beispiel vor der Witterung.

Stand: Juni 2006

Vertragsstrafe – Vorsicht bei Formularverträgen

von Volker Bettin, Rechtsanwalt in Reutlingen
Fachanwalt für Bau- und Architektenrecht
Fachanwalt für Verwaltungsrecht

Dokumentation von Bauablaufstörungen

Der Bauablauf stellt sich häufig als im Nachhinein recht schwierig zu entwirren dar. Dies gilt insbesondere im Hinblick auf Bauablaufstörungen, aus denen ein Bauunternehmer Ansprüche gegen seinen Auftraggeber ableiten will. Der Bundesgerichtshof hat klargestellt, dass sich aus diesem Umstand keine Erleichterungen für den Unternehmer im Hinblick auf die in einem Prozess notwendigen Darlegungen ergeben.

Der Fall endete nach fünf Instanzen, unter anderem zwei vor dem BGH, mit einer kompletten Niederlage des dortigen Auftragnehmers. Dieser hatte, weil Architektenpläne verspätet geliefert wurden, Ersatz der zusätzlichen Kosten für Arbeitsstunden und insbesondere verlängerte Vorhaltung von Materialien verlangt. Dabei war es ihm aber nicht gelungen, den Verursachungszusammenhang zwischen der unstreitigen Pflichtverletzung des Auftraggebers und den behaupteten Schäden darzulegen, weil er im Nachhinein hierzu nichts mehr schlüssig darlegen konnte. Allein der Umstand verspäteter Planvorlage reicht jedoch nicht aus, da er nicht zwingend dazu führt, dass die Baustelle ganz oder teilweise steht.

Dabei hat der BGH (Urteil vom 24. Febr. 2005, VII ZR 141/03) ausdrücklich formuliert, dass dem Auftragnehmer die Erstellung einer aussagekräftigen Dokumentation zugemutet werden kann.
Ohne eine solche Dokumentation wird es häufig nicht möglich sein, im Nachhinein den notwendigen Sachvortrag überhaupt zu halten geschweige denn diesen auch noch beweisen zu können. Dies gilt insbesondere für komplexe Bauvorhaben, bei denen man diese Dokumentation durch entsprechende organisatorische Maßnahmen (Festlegung von Verantwortlichkeiten, Vordrucke für die zu dokumentierenden Vorgänge) sicherstellen sollte.

Vertragsstrafe

Eine Vertragsstrafenregelung wirksam in einen Bauvertrag aufzunehmen verursacht in vieler Beziehung Schwierigkeiten. Unter anderem bedarf es jedenfalls im Formularvertrag, also einem Vertragstext, der für eine Mehrfachverwendung vorgesehen ist, einer Begrenzung der Höhe der Vertragsstrafe. Dies darf nicht nur in einer Fußnote geschehen, da der Bundesgerichtshof (Beschluss vom 24. Febr. 2005, VII ZR 340/03) eine solche nur als redaktionellen Hinweis und damit nicht als wirksame Begrenzung der Vertragsstrafe nach oben ansieht. Die Regelung gehört danach in den eigentlichen Vertragstext.


(Stand 3. Mai 2005)

Urteil des Kammergerichts vom 10. Januar 2006

von Martin Klaus, Rechtsanwalt in  Reutlingen
Fachanwalt für Bau- und Achitektenrecht

Ein Architekt, der nach dem abgeschlossenen Architektenvertrag nicht bevollmächtigt ist, finanzielle Verpflichtungen für den Bauherren einzugehen, führt im Auftrag des Bauherrn Vertragsverhandlungen mit dem Auftragnehmer und schließt im Namen des

Stand 2. Januar 2008

Genaue Prüfung des Wortlauts von Gewährleistungsbürgschaften bei vereinbarter förmlicher Abnahme

von Volker Bettin, Rechtsanwalt in Reutlingen
Fachanwalt für Bau- und Architektenrecht
Fachanwalt für Verwaltungsrecht

In Bauverträgen, insbesondere in solchen gewerblicher Bauunternehmen, wird häufig mit dem Subunternehmer vereinbart, dass eine förmliche Abnahme zwingend stattzufinden hat. Ebenfalls findet sich in solchen Verträgen in aller Regel die Vereinbarung, dass der Subunternehmer eine Gewährleistungsbürgschaft in Höhe von 5% seiner Auftragssumme über die Dauer der Gewährleistungsfrist stellen muss.

Wenn alsdann eine förmliche Abnahme nicht stattfindet, kann dies dazu führen, dass die Bankbürgschaft, welche der Subunternehmer überlassen hat, wertlos wird.

Das Oberlandesgericht Frankfurt (Urteil vom 30. November 2006, 4 U 140/06) hat entschieden, dass, wenn in einem solchen Fall die Bürgschaft Mängelansprüche für bereits fertig gestellte und ohne Beanstandungen und Auflagen abgenommene Leistungen absichert - diese Formulierung findet sich häufig in Bürgschaften von Kreditversicherern - eine Inanspruchnahme der Bürgschaft ausgeschlossen ist, wenn lediglich eine Abnahme durch konkludentes Verhalten stattfindet.

Wenn der Unternehmer danach eine Bürgschaft mit der vorbezeichneten Formulierung erhält, sollte diese zurückgewiesen werden und er sollte auf Ausstellung einer uneingeschränkten Bürgschaftserklärung bestehen.

(Stand März 2007)

BGH, Urteil vom 23. Juni 2005, VII ZR 197/03

von Volker Bettin, Rechtsanwalt in Reutlingen
Fachanwalt für Bau- und Architektenrecht
Fachanwalt für Verwaltungsrecht

Der Bundesgerichtshof hat seine Rechtsprechung zur Abwicklung gegenseitiger Forderungen im Werkvertragsrecht geändert. Während bislang galt, dass die Geltendmachung von Schadensersatzforderungen des Auftraggebers gegen den Werklohnanspruch des Auftragnehmers, soweit diese aus der notwendigen Beseitigung von Mängeln an der Leistung des Auftragnehmers oder deren Fertigstellung beruhten, im Wege der Verrechnung erfolgen konnte, ist künftig davon auszugehen, dass es sich nicht um eine Verrechnung, sondern um eine Aufrechnung handelt. Die Begründung des BGH hierfür ist denkbar knapp – das Gericht steht auf dem Standpunkt, dass eine Verrechnung nicht in Betracht komme, weil sie im Gesetz nicht vorgesehen sei (BGH, Urteil vom 23. Juni 2005, VII ZR 197/03 in BauR 2005, S. 1477).

Nachdem einer Aufrechnung ein vertragliches Aufrechnungsverbot entgegen gehalten werden könnte, was der BGH gesehen hat, erfolgte der Hinweis, dass ein solches zu einer unangemessenen Benachteiligung des Auftraggebers führen könne, wenn die Aufrechnung gegen die Werklohnforderung auch mit einem Anspruch auf Mängelbeseitigungskosten oder Fertigstellungsmehrkosten ausgeschlossen wird. Denn dies führe dazu, dass der Auftraggeber die volle Vergütung für eine mangelhafte oder unfertige Leistung bezahlen müsse.

Die übliche Regelung in AGB zu einem Werkvertrag, wonach die Aufrechnung nur mit unbestrittenen oder rechtskräftig festgestellten Ansprüchen zulässig ist, wird danach nicht mehr ausreichen. Im Hinblick auf das Verbot der geltungserhaltenden Reduktion wäre sie in einem Werkvertrag komplett unwirksam.

Dies sollte, nachdem der BGH ein Aufrechnungsverbot mit Ansprüchen des Auftraggebers, die weniger eng als Mängelbeseitigungskosten oder Fertigstellungsmehrkosten mit dem Werklohnanspruch des Auftragnehmers verbunden sind, durchaus noch für zulässig hält, vermieden werden durch entsprechende Anpassung der Klausel.

(Stand: Dezember 2005)

...führt jedenfalls, wenn die Mängelbeseitigung streitig bleibt, grundsätzlich zur Kostentragungspflicht des Antragstellers.

von Volker Bettin, Rechtsanwalt in Reutlingen
Fachanwalt für Bau- und Architektenrecht
Fachanwalt für Verwaltungsrecht

Problem / Sachverhalt

Der Auftraggeber (AG) beantragt gegen den Auftragnehmer (AN) die Durchführung eines selbständigen Beweisverfahrens. Das LG Wiesbaden erlässt am 25. März 2003 einen Beweisbeschluss. Hiernach wird vor Durchführung der Begutachtung das Verfahren nach übereinstimmenden Anträgen der Parteien zum Ruhen gebracht.
Am 13. Dez. 2004 erklärt der Antragsteller, dass sich die Durchführung des Beweisverfahrens aufgrund vom AN durchgeführter Mängelbeseitigung erledigt hat. Grund dafür war eine Mängelbeseitigung in einem anderen Baufeld durch ein drittes Unternehmen, woraus der AG den irrtümlich zu dem Schluss gelangte, der AN habe auch nachgebessert. Der AN bestreitet eine Mängelbeseitigung und beantragt, dem Antragsteller die Kosten des Verfahrens aufzuerlegen, worauf der Antragsteller erklärt, er habe weder eine Erledigungserklärung abgegeben noch den Antrag zurückgenommen.

Entscheidung

Im Anschluss an die Rechtsprechung des BGH (IBR 2005, S. 64) entscheidet das LG Wiesbaden, dass der Antragsteller die Kosten des selbständigen Beweisverfahrens zu tragen hat. Ein Ereignis, welches das Interesse des Antragstellers an der Beweiserhebung entfallen lässt, ist nicht gegeben. Ein solches Ereignis könnte zwar in der erfolgten Mängelbeseitigung liegen. Da jedoch der Antragsgegner die Mängelbeseitigung bestritten hat, seien die Voraussetzungen des § 269 Abs. 3 S. 3 ZPO nicht dargelegt.

Praxishinweis

Die Erledigungserklärung im selbständigen Beweisverfahren ist außerordentlich vorsichtig anzuwenden. Dies auch im Hinblick auf die Verjährung, nachdem bei einer Auslegung als Antragsrücknahme gem. § 204 Abs. 2 S. 1 BGB nach 6 Monaten die Beendigung der Hemmung der Verjährung eintritt.

LG Wiesbaden, Beschluss vom 18. März 2005 – 11 OH 1/03


(Stand 8. April 2005)

Aktuelles zu VOB/B

von Volker Bettin, Rechtsanwalt in Reutlingen
Fachanwalt für Bau- und Architektenrecht
Fachanwalt für Verwaltungsrecht

Vor kurzem – wir berichteten – hat der BGH die Privilegierung der VOB/B bei einer Vereinbarung im Ganzen gegenüber der Kontrolle entsprechend der Regeln zu Allgemeinen Geschäftsbedingungen durch Aufgabe seiner Kernbereichsrechtsprechung deutlich eingeschränkt.

Nun droht neuer Verdruss, jedenfalls dann, wenn die VOB/B gegenüber Verbrauchern verwendet werden soll.

Die Verbraucherzentrale Bundesverband e.V. hat den Deutschen Vergabe- und Vertragsausschuss für Bauleistungen zur Abgabe einer Unterlassungserklärung und zum Widerruf angeblich unzulässiger Vertragsklauseln aufgefordert in der VOB/B 2002 in Verbraucherverträgen aufgefordert. Hierzu verweist der Bundesverband auf ein Rechtsgutachten, wonach die VOB/B 2002 mit 24 Klauseln gegen § 305 f BGB verstoße. Darüber hinaus stelle die Kontrollfreistellung der VOB/B durch den Gesetzgeber einen Verstoß gegen die EG-Richtlinie 93/13/EWG vom 5. April 1993 dar.
Gerügt wird weiter die unzulässige Benachteiligung privater Bauherren durch

- die Verkürzung der gesetzlichen Verjährungsfrist auf 4 Jahre,
- die Erschwerung der Vertragsbeendigung durch die Pflicht zur Kündigungsandrohung,
- unzulässige Abnahmefiktionen,
- unzulässige Abschlagszahlungsregelungen.

Das Gutachten kann in Kurzfassung unter www.vzbv.de eingesehen werden.

(Stand Juli 2004)

Revolutionäre Entscheidung des BGH zur Rechtsfolge von Eingriffen in die VOB/B

von Volker Bettin, Rechtsanwalt in Reutlingen
Fachanwalt für Bau- und Architektenrecht
Fachanwalt für Verwaltungsrecht

Mit Urteil vom 22. Jan. 2004, VII ZR 419/02 hat der BGH entschieden, dass jede vertragliche Abweichung von der VOB/B dazu führt, dass diese nicht als Ganzes vereinbart ist. Damit verliert die VOB/B ihre Privilegierung dahin, dass, solange sie als Ganzes vereinbart ist, ihre einzelnen Regelungen nicht der Kontrolle zu den Regeln über AGB (Allgemeine Geschäftsbedingungen) unterliegen. Hieraus wieder resultiert, dass bereits bei der kleinsten Abweichung von der VOB/B eine Vielzahl ihrer Regelungen, z.B. die Regelung zur Schlusszahlungsfrist, unwirksam werden.

Damit ist der BGH von seiner bisherigen Rechtsprechung, dass die vorbezeichneten Folgen nur bei Eingriffen in den Kernbereich der VOB/B eintreten, abgegangen, so dass es nunmehr auf das Gewicht des Eingriffs nicht mehr ankommt. Er folgte damit der Literaturkritik, die die Auffassung vertrat, die Kernbereichsrechtsprechung biete keine ausreichenden Abgrenzungskriterien.

Die Entscheidung sollte für jeden am Bau Beteiligten Anlass sein, eventuell verwendete Vertragsmuster zu überprüfen. Dabei kann man entweder versuchen, alle Eingriffe in die VOB/B im bisherigen Muster zu beseitigen oder einen völlig neuen Vertrag zu entwerfen, in welchem man jedoch die VOB/B nur insoweit noch einfließen lassen sollte, wie deren Bestimmungen der Inhaltskontrolle nach den Regelungen zu AGB standhalten.

Vergütung besonderer Leistungen des Architekten nur, wenn die hierfür geschlossene Honorarvereinbarung schriftlich vorliegt

von Klaus Martin, Rechtsanwalt in Reutlingen
Fachanwalt für Bau- und Architektenrecht

Vergaberecht

von Volker Bettin, Rechtsanwalt in Reutlingen
Fachanwalt für Bau- und Architektenrecht
Fachanwalt für Verwaltungsrecht

(Stand: März 2008)

Ausblick auf die neue HOAI

von Volker Bettin, Rechtsanwalt in Reutlingen
Fachanwalt für Bau- und Architektenrecht
Fachanwalt für Verwaltungsrecht

(Stand: März 2008)

Forderungssicherungsgesetz verabschiedet

von Volker Bettin, Rechtsanwalt in Reutlingen
Fachanwalt für Bau- und Architektenrecht
Fachanwalt für Verwaltungsrecht

(Stand: August  2008)

Unwirksamkeit von Tariftreueverpflichtung

von Volker Bettin, Rechtsanwalt in Reutlingen
Fachanwalt für Bau- und Architektenrecht
Fachanwalt für Verwaltungsrecht

(Stand: August  2008)

Unwirksame Nachtragsvereinbarung wegen Verstößen gegen das öffentliche Haushaltsrecht

von Volker Bettin, Rechtsanwalt in Reutlingen
Fachanwalt für Bau- und Architektenrecht
Fachanwalt für Verwaltungsrecht

Eine Gemeinde beauftragt in Person eines Bediensteten ohne vorangegangene Ausschreibung den nachträglich geforderten Einbau eines bestimmten Bauteils (hier Oberboden). Dabei erfolgt die Anweisung durch den Bediensteten, ein ganz bestimmtes Unternehmen als Subunternehmer auszuwählen. Der übliche Preis liegt bei ca. 12 – 16 €, vereinbart wird ein Preis von 25 €.

Ein solcher Vertrag kann, und zwar unter Berücksichtigung der etwas undurchsichtigen Begleitumstände des Vertragsschlusses, bereits bei einer Überteuerung von mehr als 50 %, sittenwidrig und damit nichtig sein.

(Stand: September  2008)

Gewährleistungsverlängerung wegen arglistigem Verschweigen

von Volker Bettin, Rechtsanwalt in Reutlingen
Fachanwalt für Bau- und Architektenrecht
Fachanwalt für Verwaltungsrecht

Das OLG Stuttgart hat in einer jüngst ergangenen Entscheidung (Urteil vom 21. April 2008, 5 U 22/08 in BauR 2008, S. 1658 ff) das Risiko für den Architekten, wegen arglistigen Verschweigens für Mängel am Bauvorhaben weit über die Dauer der üblichen baurechtlichen Gewährleistungsfrist hinaus einstehen zu müssen, erheblich erweitert.

Es muss danach bei schadensträchtigen Bauteilen, wozu Abdichtungen in jeder Form gehören, unbedingt eine konsequente Bauüberwachung erfolgen. Weil häufig die Leistungen durch Folgegewerke verdeckt werden, sind technische Zwischenabnahmen zu empfehlen. Jeder Schritt der Bauüberwachung ist zu dokumentieren und der Bauherr zu unterrichten

(Stand: November 2008)

Unwirksamkeit von Übermessungsregeln der VOB/C DIN 18363

von Volker Bettin, Rechtsanwalt in Reutlingen
Fachanwalt für Bau- und Architektenrecht
Fachanwalt für Verwaltungsrecht

Ein im Fassadenbau tätiger Handwerker verwendet in seinen Geschäftsbedingungen die der DIN 18363 entnommene Regelung, dass vorhandene Öffnungen bis zu einer Fläche von 2,5 m² übermessen werden. Soweit sein Werklohnanspruch auf der Übermessung solcher Öffnungen beruht, bezahlt der Auftraggeber nicht. Nachdem das Landgericht seiner Klage stattgegeben hat, hebt das OLG Stuttgart (Urteil vom 21. Febr. 2008, 2 U 84/07 in IBR 2008, S. 635) das Urteil auf und weißt die Klage ab.

(Stand: November 2008)

Keine vollständige Unwirksamkeit der Sicherungsabrede bei Bürgschaften unter Ausschluss der Ein-reden des § 768 BGB

von Volker Bettin, Rechtsanwalt in Reutlingen
Fachanwalt für Bau- und Architektenrecht
Fachanwalt für Verwaltungsrecht

In formularmäßig vereinbarten Regelungen zur Überlassung einer Erfüllungs- und Gewährleistungsbürgschaften durch den Auftragnehmer findet sich häufig die Formulierung, dass die Einreden nach § 768 BGB (Geltendmachung der dem Hauptschuldner zustehenden Einreden) ausgeschlossen werden.

Der BGH hat nunmehr mit Urteil vom 12. Febr. 2009, VII ZR 39/08 (IBR 2009, S. 199) Klarheit zumindest für die Vertragserfüllungsbürgschaft geschaffen, wobei die dortigen Gründe für die Gewährleistungsbürgschaft entsprechend gelten dürften. Danach ist der Verzicht auf die Einreden des § 768 BGB nach Auffassung des BGH ein sprachlich und inhaltlich trennbarer Teil der Sicherungsabrede, der zwar unwirksam ist, die Wirksamkeit der Sicherungsabrede im Übrigen aber nicht berührt.

Stand: April 2009

Kaum erlassen und schon geändert

von Volker Bettin, Rechtsanwalt in Reutlingen
Fachanwalt für Bau- und Architektenrecht
Fachanwalt für Verwaltungsrecht

Gesamtschuldnerische Haftung mit Vorunternehmer

von Volker Bettin, Rechtsanwalt in Reutlingen
Fachanwalt für Bau- und Architektenrecht
Fachanwalt für Verwaltungsrecht

Damit wird das Insolvenzrisiko vom Bauherrn in der durchaus häufigen Konstellation der nur einheitlich möglichen Mangelbeseitigung auf die beteiligten Unternehmen verlagert

Stand: Juli 2009

Unzulässiges Bestreiten mit Nichtwissen gegenüber Mangelbehauptung des Bauherrn

von Volker Bettin, Rechtsanwalt in Reutlingen
Fachanwalt für Bau- und Architektenrecht
Fachanwalt für Verwaltungsrecht

Abkürzung der Gewährleistungsfrist bei Verkauf längere Zeit nach Fertigstellung

von Volker Bettin, Rechtsanwalt in Reutlingen
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Fachanwalt für Verwaltungsrecht

Zurechnung von Fehlern des Architekten

von Martin Klaus, Rechtsanwalt in Reutlingen
Fachanwalt für Bau- und Architektenrecht

Der Bauherr muss sich Fehler des planenden Architekten gegenüber dem bauaufsichtsführenden Architekten anrechnen lassen. Wenn ein Bauwerksschaden entsteht durch einen Planungsfehler und dieser vom gesondert beauftragten Architekten, dem die Bauleitung obliegt, nicht bemerkt wird, so kann der Letztere im Streitfall grundsätzlich das mitwirkende Verschulden des Bauherren wegen des Planungsfehlers einwenden. Der Verursachungsbeitrag des bauaufsichtsführenden Architekten am Schaden muss, unter Berücksichtigung seiner besonderen Stellung, gewichtet werden. Ein vollständiges Zurücktreten seiner Haftung kommt nur in Ausnahmefällen in Betracht. (so das neue „Glasfassaden-Urteil“ des BGH, Urteil vom 27.11.2008, VII ZR 206/06).

Neue Rechtssprechung des BGH

von Klaus Martin, Rechtanwalt in Reutlingen
Fachanwalt für Bau- und Architektenrecht

Die Abrechnung von Stundenlohnarbeiten bereitet in der Praxis immer wieder Schwierigkeiten.

Zunächst muss vereinbart sei, dass bestimmte Leistungen im Stundenlohn zu erbringen und abzurechnen sind. Die Stundenlohnnachweise sind zu erbringen auf den Stundenlohnzetteln, aus denen mindestens viererlei hervorgehen muss:

a) wer      

b)  wo   

c) wann   

d) was.

Wenn diese Dokumentation sauber erbracht und vom Auftraggeber auch noch gegengezeichnet ist, hat der Auftragnehmer schon viel gewonnen.

Auf der Grundlage dieser Dokumentation wird nunmehr die vereinbarte – oder ggf. ortsübliche – Stundenlohnvergütung abgerechnet.

Oft wurde der Einwand entgegen gehalten, dass die Zahl der abgerechneten Stunden viel zu hoch und zur Erbringung der geschuldeten Leistung nicht erforderlich gewesen sei. Im Rechtsstreit hatte der Auftragnehmer die nicht immer einfache Aufgabe darzulegen und zu beweisen, dass die abgerechneten Stunden zu vertragsgemäßer Leistungserbringung erforderlich und angemessen gewesen sind. Meisten wird vom Gericht im Streitfall ein Sachverständigengutachten eingeholt, das die abgerechnete Stundenzahl oft nicht bestätigt mit der Folge, dass die Klage bzw. ein Teil derselben abgewiesen wird. (vergl. BGH IBR 2000, 307 / OLG Düsseldorf IBR 2000, 528 / OLG Frankfurt NZBau 2001, 27 / OLG Brandenburg 4 U 149/05).

Der BGH hat nunmehr seine Rechtssprechung hierzu geändert. Der 8. Zivilsenat hat in einem Urteil vom 11.11.2008, VIII ZR 265/07 ausgeführt, dass die Unternehmer zur schlüssigen Begründung eines nach Zeitaufwand zu bemessenden Vergütungsanspruchs grundsätzlich nur darzulegen hat,  wie viele Stunden für die Erbringung der Vertragsleistungen angefallen sind.

Die Vereinbarung einer Stundenlohnvergütung für Werkleistungen begründet nach Treu und Glauben eine vertragliche Nebenpflicht zur wirtschaftlichen Betriebsführung, deren Verletzung sich nicht unmittelbar vergütungsmindernd auswirkt, sondern einen vom Besteller geltend zu machenden Gegenanspruch aus § 280 Abs. 1 BGB entstehen lässt.

Dessen tatsächliche Voraussetzungen muss der Besteller nach allgemeinen Grundsätzen darlegen und beweisen. Es liegt also jetzt beim Auftraggeber, das Vorliegen von vermeintlich zu vielen Stunden darzulegen und zu beweisen.

Den Auftragnehmer trifft dann eine sekundäre Darlegungspflicht, wenn der Besteller nicht nachweisen kann, welche konkreten Leistungen der Unternehmer erbracht hat und ihm deshalb die Möglichkeit genommen ist, die Wirtschaftlichkeit des abgerechneten Zeitaufwands zu beurteilen (BGH, Urteil vom 17.04.2009, VII ZR 164/07, IBR 2009, 336).

Ein solcher Fall liegt nicht vor, wenn der Besteller die einzelnen Leistungen in Auftrag gegeben hat und später den Auftragsumfang nicht mehr nachvollziehen kann. (BGH, Urteil vom 11.11.2008, VIII ZR 265/07).

Die Situation des Unternehmers ist durch die beiden Entscheidungen erheblich besser geworden. Im Streit über den notwendigen Anfall von Stundenlohnarbeiten muss der Besteller jetzt nachweisen, dass der abgerechnete Aufwand nicht notwendig und angemessen war, um die vertraglich geschuldete Leistung zu erbringen.

Fortwirken der prägenden Wirkung eines abgebrochenen Gebäudes

von Volker Bettin, Rechtsanwalt in Reutlingen
Fachanwalt für Bau- und Architektenrecht
Fachanwalt für Verwaltungsrecht

(Stand: Juni 2010)

Ersetzung des gemeindlichen Einvernehmens

von Volker Bettin, Rechtsanwalt in Reutlingen
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EuGH widerspricht BGH – Haftung des Verkäufers von Baumaterial für Ein- und Ausbaukosten ge-genüber einem Verbraucher

von Volker Bettin, Rechtsanwalt in Reutlingen
Fachanwalt für Bau- und Architektenrecht
Fachanwalt für Verwaltungsrecht

Der Bundesgerichtshof hat im Jahr 2008 entschieden, dass der Verkäufer mangelhaften Parketts für dessen Ausbau und Wiedereinbau grundsätzlich nicht haftet, auch wenn das Parkett schon verlegt war, es sei denn, die Falschlieferung sei verschuldet. In einem ähnlichen Fall – es ging um die Verlegung mangelhafter Fliesen – hat der BGH dem EuGH die Frage der Erstattungsfähigkeit der Aus- und Einbaukosten vorgelegt. Der EuGH hat entschieden, dass der Verkäufer entweder selbst den Aus- und Wiedereinbau vornehmen muss oder die Kosten hierfür zu übernehmen hat, auch wenn der ursprüngliche Vertrag keine Einbauverpflichtung beinhaltete.

Dabei kann sich der Verkäufer auch nicht auf Unverhältnismäßigkeit berufen – eine nationale Regelung, die ihm diesen Einwand gestattet, hält der EuGH für unwirksam.

vgl. EuGH, Urteil vom 16. Juni 2011, Rs. C-65/09 in IBR 2011, S. 400, 401