Endrenovieung und laufende Schönheitsreparaturen

von Volker Bettin, Rechtsanwalt in Reutlingen
Fachanwalt für Verwaltungsrecht
Fachanwalt für Bau- und Architektenrecht

Der Bundesgerichtshof hat nunmehr seine Rechtsprechung im Rahmen des Wohnraummietrechts dahin, dass die Verpflichtung des Mieters sowohl zur Durchführung der Endrenovierung als auch der Schönheitsreparaturen während des laufenden Mietverhältnisses im Rahmen eines so genannten Formularmietvertrages unwirksam ist, auch auf Formularmietverträge über Gewerberäume übertragen. (BGH, Urteil vom 6. April 2005, XII ZR 308/02 in NJW 2005, S. 2006) Dabei kommt es nicht darauf an, ob der Gewerbemietraum renoviert überlassen worden ist. Der Bundesgerichtshof sieht ein Problem vielmehr darin, dass unter Umständen eine Endrenovierung geschuldet sein kann, obwohl die letzten Schönheitsreparaturen relativ kurz vor Ende des Mietverhältnisses durchgeführt worden sind. An dieser Problematik haben sich danach auch entsprechende Regelungen zu orientieren. Dem kann entweder dadurch entsprochen werden, dass auf eine Endrenovierung vollständig verzichtet wird, wobei eine Verpflichtung des Mieters, für ggf. noch nicht fällige Schönheitsreparaturen eine Kostenbeteiligung zu bezahlen, aufgenommen wird. Eine weitere Variante besteht darin, die Endrenovierung nur bedarfsabhängig zu vereinbaren, wobei man sich darüber bewusst sein muss, dass eine solche Regelung streitbefangen ist. Sinnvoll ist es in diesem Falle, gleichzeitig einer Schiedsvereinbarung dahin zu betreffen, wer ggf., wenn die Parteien über die Notwendigkeit der Endrenovierung streiten, verbindlich bestimmen soll, ob und inwieweit ein Bedarf besteht.

(Stand: September 2005)

Kann ein ausländischer Mieter Heimatpgrogramme mittels eines von ihm zusätzlich anzuschaffenden Decorders über den Kabelanschluss empfangen, kann vom Vermieter die Errichtung einer Parabolantenne untersagt werden.

von Martin Vollmer, Rechtsanwalt in Reutlingen
Fachanwalt für Verwaltungsrecht

Im Jahr 2000 waren ca. 12 Mio. Haushalte in Deutschland in der Lage, mit einer Satelliten-/Parabolantenne Fernseh- und Radioprogramme zu empfangen. Durch die Möglichkeit, über Parabolantennen ausländische Programme zu empfangen, besteht - insbesondere ausländischen Mietbürgern - oftmals der Wunsch nach dem Empfang von Heimat-TV-Programmen. Probleme im Vermieter-/Mieterverhältnis entstehen oftmals dann, wenn ein Mieter, ohne den Vermieter um Erlaubnis zu fragen oder sogar gegen dessen ausdrücklichen Willen, eine Parabolantenne am Haus installiert, am Programm mit zu empfangen, die nicht über den normalen Hausantennenanschluss oder über das Kabelprogramm zu empfangen sind. Diese eigenmächtige Installation von Parabolantennen führt vielfach zu unerwünschten „Antennenwäldern“ an Häusern.

Im Jahr 1994 hat der BGH entschieden, dass bei der Abwägung zwischen den Belangen von Mietern und Vermietern zu berücksichtigen ist, dass ein in Deutschland lebender Ausländer ein Interesse am Empfang von Rundfunkprogrammen seines Heimtlandes hat. Dieser kann somit trotz eines ausdrücklichen Verbotes der Anbringung von Satelitenanlagen verlangen, dass die Errichtung einer solchen Satelitenanlage ausnahmsweise genehmigt wird.

In einer Entscheidung vom 2. März 2005 hat der BGH diese Rechtsprechung eingeschränkt. In dem Fall war es dem Mieter möglich, 5 Programme aus seiner Heimat mittels eines zusätzlich anzuschaffenden Decoders über den hauseigenen Kabelanschluss zu empfangen. Der BGH hat in seiner Entscheidung festgestellt, dass in einem solchen Fall die Eigentumsrechte des Vermieters am ungestörten Gesamtbild des Wohnhauses Vorrang einzuräumen ist.

(Stand: 31. Mai 2005)

Der Bundesgerichtshof stärkt die Rechte des Mieters bei der Renovierung von Wohnungen

von Armin Abele, Rechtsanwalt in Reutlingen
Fachanwalt für Erbrecht

Mietvertragliche Formularklauseln, in denen der Mieter nach einem starren Fristenplan zur Durchführung von Schönheitsreparaturen verpflichtet wird, sind unwirksam. So lässt sich ein jüngst veröffentlichtes Urteil des Bundesgerichtshofs (Urteil vom 23. Juni 2004, Az.: VIII ZR 361/03) zusammenfassen.

Mieter haben Wohnungen nur dann zu renovieren, wenn dies tatsächlich erforderlich ist. Vorformulierte Mietvertragsklauseln, die die Vornahme von Schönheitsreparaturen unabhängig vom Zustand der Mietwohnung vorsehen, also ausschließlich an den Ablauf fester Fristen angelehnt sind, verstoßen gegen das Gesetz.

Vorsicht! Aber nicht alle Mietverträge sind unwirksam, in denen ein Fristenplan zur Durchführung von Schönheitsreparaturen enthalten ist. Es kommt auf die Formulierung des Vertrages an. An dem Grundsatz, dass der Vermieter die Durchführung von Schönheitsreparaturen auf den Mieter abwälzen kann hat sich nichts geändert.

Vor der Durchführung etwaig umfassender und kostenintensiver Schönheitsreparaturen sollte daher der abgeschlossene Mietvertrag durch einen Fachmann geprüft werden.

Enthält der Mietvertrag einen starren und damit unzulässigen Fristenplan, dürfte er nämlich in der Regel die Unwirksamkeit der gesamten Schönheitsreparaturenpflicht nachsichziehen. Schönheitsreparaturen sind dann nicht geschuldet.

(Stand: August 2004)

Stärkung der Vermieterrechte durch den BGH

von Volker Bettin, Rechtsanwalt in Reutlingen
Fachanwalt für Verwaltungsrecht
Fachanwalt für Bau- und Architektenrecht

Der Bundesgerichtshof hat die Stellung des Vermieters von Wohnungen mit einer aktuellen Entscheidung (Aktenzeichen VIII ZR 339/04) gestärkt.

Der Vermieter hatte eine Eigenbedarfskündigung mit der Begründung, die Wohnung werde für seine Schwiegermutter benötigt, ausgesprochen. Nach Widerspruch des Mieters gegen diese Kündigung wurde er in zwei Instanzen zur Räumung der Wohnung verurteilt, weswegen er im September 2001 auszog. Im Nachhinein erfuhr der Mieter, dass die Schwiegermutter bereits im Juni 2001 verstorben war und strengte hierauf einen Schadensersatzprozess gegen den Vermieter an mit der Begründung, dass die Kündigung durch den Wegfall des Eigenbedarfs unwirksam geworden sei und der Vermieter hierüber habe informieren müssen, an.

Der Mieter unterlag vor dem Amtsgericht, jedoch gab das Landgericht auf seine Berufung der Klage statt.

Der Bundesgerichtshof hat die Entscheidung des Landgerichts aufgehoben und die klageabweisende Entscheidung des Amtsgerichts wieder hergestellt. Zur Begründung führte er aus, dass der Wegfall des Eigenbedarfs nur dann zur Unwirksamkeit der Kündigung führen, wenn er innerhalb der Kündigungsfrist eintrete. Ergänzend wies er darauf hin, wenn man der Auffassung des Landgerichts folgen würde, der vertragstreue Mieter, der nach Ablauf der Kündigungsfrist ausziehe, schlechter gestellt werde als der, der den Auszug mittels gerichtlicher Streitigkeiten verzögere.

(Stand: November 2005)

Die Entscheidung des BGH vom 27. April 2005, Az.: VIII ZR 206/04

von Armin Abele, Rechtsanwalt in Reutlingen
Fachanwalt für Erbrecht

Nach dem Gesetz, vgl. § 573 c Abs. 1 Satz 1 BGB, ist die Kündigung bei einem Mietverhältnis über Wohnraum spätestens am dritten Werktag eines Kalendermonats für den Ablauf des übernächsten Monats zulässig. Die Kündigungsfrist beträgt daher etwas weniger als 3 Monate. Die Zeit bis zum Ablauf des 3 Werktags eines Monats wird auch Karenzzeit genannt. Wenn das Mietverhältnis länger als 5 Jahre bzw. 8 Jahre besteht, verlängert sich diese Frist für den VERMIETER - nicht den Mieter - um jeweils 3 Monate auf knapp 6 bzw. 9 Monate. Für die Rechtzeitigkeit der Kündigungserklärung kommt es dabei auf den Zugang der Kündigung beim Empfänger an.

Im Falle des vom BGH zu entscheidenden Sachverhalts war eine Kündigung an einem Mittwoch, der zugleich kalendermäßig der 5. des Monats war, zugegangen. Es stellte sich deshalb die Frage, ob der Samstag, der der 1. des Monats war, bei der Prüfung der Rechtzeitigkeit der Kündigung als Werktag mitzuzählen war oder nicht. Der BGH hat diese Frage bejaht und die Kündigung deshalb als verspätet angesehen.

Dies ist insofern etwas überraschend, als dass in § 193 BGB bestimmt ist, dass wenn eine Willenserklärung innerhalb einer bestimmten Frist oder aber an einem bestimmten Tag abzugeben ist und das Fristende auf einen Sonn- oder Feiertag oder aber einen Samstag fällt, die Frist erst mit dem Ablauf des nächsten Werktages abläuft, der Samstag hier also zuzusagen nicht mitzählt. Ob sich die Kündigungszeit gemäß § 193 BGB verlängert, wenn der letzte Tag der Frist auf einen Samstag fällt, hatte der BGH aber nicht zu entscheiden, da der Fall anders lag. Nach der Regel des § 193 BGB wäre aber in diesem Fall eine Kündigung noch am darauffolgenden Montag möglich gewesen.

TIPP: Ist der 1. Tag eines Monats ein Samstag, ist dieser bei der Berechnung der Kündigungsfrist mit zu berücksichtigen, da dieser als Werktag anzusehen ist.

Am Besten ist es aber ohnehin, dass die Kündigungsfrist nicht bis zum letzten Tag ausgeschöpft wird.

Stand: 28. April 2005

Abschluss eines befristeten Mietvertrages mit einer Erbengemeinschaft

von Armin Abele, Rechtsanwalt in Reutlingen
Fachanwalt für Erbrecht

Mit der Grundsatzentscheidung vom 29. Januar 2001 (II ZR 331/00) hat der Bundesgerichtshof (BGH) die Rechtsfähigkeit der (Außen-) Gesellschaft bürgerlichen Rechts (GbR) anerkannt. Nach Auffassung des BGH kann die GbR als Gesamthands-gemeinschaft ihrer Gesellschafter im Rechtsverkehr grundsätzlich jede Rechtsposition einnehmen, sofern dem nicht spezielle Gesichtspunkte entgegenstehen. Das bedeutet, dass die GbR in eigenem Namen Rechte begründen und Verpflichtungen eingehen kann, ohne juristische Person zu sein.

Nach dieser Entscheidung des Bundesgerichtshof war fraglich geworden, ob damit auch die Rechtsfähigkeit der Erbengemeinschaft, die wie die GbR ebenfalls eine Gesamthandsgemeinschaft ist, anerkannt werden sollte. Diese Frage hat der BGH zwischenzeitlich mit seiner Entscheidung vom 11. September 2002 (XII ZR 187/00) eindeutig beantwortet und hierbei die Rechtsfähigkeit der Erbengemeinschaft verneint. In dem dort zu beurteilenden Fall, hatte ein Miterbe einer Erbengemeinschaft einen befristeten Mietvertrag über Gewerberäume abgeschlossen. Der Vertrag wurde im Namen der Erbengemeinschaft abgeschlossen, ohne dass hierbei die einzelnen Mitglieder der Erbengemeinschaft in dem Mietvertrag benannt worden wären. Der Mieter hatte später vor Ablauf der vereinbarten Mietzeit, dass Mietverhältnis gekündigt. Die entscheidende Frage war nun die, ob ein befristeter oder ein unbefristeter Mietvertrag zustande gekommen war. Die Kündigung des Mieters wäre nur dann wirksam gewesen, wenn es sich bei dem Mietvertrag um einen unbefristeten Mietvertrag gehandelt hätte, da dann eine vorzeitige Beendigung des Mietverhältnisses unter Einhaltung der gesetzlichen Kündigungsfristen möglich gewesen wäre.

Mietverträge können befristet werden. In diesem Fall ist eine vorzeitige Kündigung während der vereinbarten Mietzeit grundsätzlich nicht möglich. Mietverträge, die für einen längeren Zeitraum als 1 Jahr abgeschlossen werden, bedürfen aber der Schriftform, vgl . § 550 BGB. Ist die Schriftform nicht gewahrt, gilt das Mietverhältnis als unbefristet, mit der Folge, dass die ordentlichen Kündigungsfristen gelten und sich die Parteien nicht an die vereinbarte Mietzeit halten lassen müssen. Bei Mietverträgen über Wohnraum gilt die Besonderheit, dass eine Befristung nur bei Vorliegen besonderer im Gesetz genannter Voraussetzungen möglich ist und die Gründe für die Befristung im Mietvertrag schriftlich angegeben werden müssen. Ansonsten gelten auch solche Mietverträge als auf unbestimmte Zeit abgeschlossen, vgl. § 575 BGB.

Ein Mietvertrag genügt dann der Schriftform, wenn sich alle wesentlichen Vertragsbedingungen, insbesondere der Mietgegenstand, der Mietzins sowie die Dauer und die Parteien des Mietverhältnisses aus der Urkunde ergeben. Hierbei sind auch die Vertragsparteien genau zu bezeichnen, da der Beweisfunktion, der das Schriftformerfordernis u. a. dient, nur dann genügt ist, wenn die genaue Bezeichnung des Vermieters aus der Vertragsurkunde ersichtlich ist. Dies gilt insbesondere dann, wenn auf der einen Vertragsseite eine Personenmehrheit beteiligt ist.

Im vom BGH zu beurteilenden Fall war nur die Erbengemeinschaft als Vermieter angegeben worden. Wäre die Erbengemeinschaft als solche rechtsfähig, wäre die Vermieterpartei damit hinreichend genau bezeichnet gewesen. Der BGH ist aber der Auffassung, dass die Erbengemeinschaft im Gegensatz zur GbR keine eigene Rechtspersönlichkeit besitzt und daher nicht rechtsfähig ist. Da aber die einzelnen Mitglieder der Erbengemeinschaft nicht im Mietvertrag benannt worden waren, entsprach der Mietvertrag nicht der gesetzlichen Schriftform. Die vereinbarte Befristung war damit unwirksam. Das Mietverhältnis galt als unbefristet abgeschlossen mit der Folge, dass der Mieter den Mietvertrag vorzeitig kündigen konnte.

TIPP:
Soll im Rahmen der gemeinschaftlichen Verwaltung der Erbengemeinschaft ein Mietvertrag bezüglich einer im Nachlass befindlichen Wohnung abgeschlossen werden, empfiehlt sich, s ä m t l i c h e Namen der Mitglieder der Erbengemeinschaft und deren Anschriften in dem Mietvertrag einzutragen.

Auch eine „isolierte“, uneingeschränkte Endrenovierungsklausel ist in formularmäßigen Wohnraummietverträgen unwirksam

von Dr. Frank Rohrer, Rechtsanwalt in Reutlingen

Nach der neuesten Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs (Versäumnisurteil vom 12.09.2007, Az: VIII ZR 316/06) ist eine dahingehende Regelung in Formularmietverträgen unwirksam, dass der Mieter die Mieträume bei Beendigung des Mietverhältnisses unabhängig vom Zeitpunkt der Vornahme der letzten Schönheitsreparaturen renoviert zu übergeben hat. Eine solche Klausel ist auch dann unwirksam, wenn der Mieter während der Dauer des Mietverhältnisses nicht zu laufenden Schönheitsreparaturen verpflichtet ist.

Schon nach der bisherigen Rechtsprechung wurde eine vom Vermieter verwendete formularvertragliche Klausel bei Wohnraummietverträgen als nach § 307 Abs. 1 S. 1 BGB unwirksam angesehen, nach welcher der Mieter verpflichtet ist, Mieträume bei Beendigung des Mietverhältnisses unabhängig vom Zeitpunkt der letzten Schönheitsreparatur in renoviertem Zustand zurückzugeben. In den bisher von der höchstrichterlichen Rechtsprechung behandelten Fällen traf den Mieter jedoch jeweils neben der genannten Endrenovierungspflicht außerdem die Verpflichtung, während der Vertragsdauer laufend Schönheitsreparaturen (teils nach einem vorgegebenen Fristenplan, teils nach Bedarf) durchzuführen.

Der Bundesgerichtshof hat nunmehr klargestellt, dass auch bei Verträgen, die dem Mieter keine laufenden Renovierungspflichten auferlegen, eine Endrenovierungsklausel unwirksam ist, wenn diese unabhängig vom Zustand der Wohnung bzw. dem Zeitpunkt der letzten durchgeführten Reparatur bestehen soll. Das Gericht begründet seine Ansicht damit, dass eine derartige Klausel den Mieter bei Auszug auch dann zu Schönheitsreparaturen verpflichten würde, wenn dieser nur kurze Zeit in der Wohnung gewohnt hat oder erst kurz vor dem Ende des Mietverhältnisses freiwillig Renovierungsarbeiten durchgeführt hat, so dass eigentlich kein Bedarf für eine Endrenovierung bestehen würde.

Konsequenzen:
Vermieter sollten bei der Verwendung von Formularverträgen also darauf achten, dass – sofern eine Verpflichtung des Mieters zur Renovierung bei Auszug vereinbart werden soll – diese sich „je nach dem Grad der Abnutzung oder Beschädigung der Mieträume“ also nach „Bedarf“ richtet. Eine solche „weiche“ Klausel ist auch weiterhin für sich genommen unbedenklich.

Für Mieter bedeutet diese Entscheidung, dass bei Vorliegen einer „starren“ Klausel im Formularmietvertrag die Endrenovierung verweigert werden kann.

(Stand: Januar 2008)

Reaktionen eines Vermieters auf Untervermietungsanfragen seines Mieters

von Dr. Sebastian Seyfarth, Rechtsanwalt in Stuttgart

Mieter gewerblicher Objekte haben in der Vergangenheit oftmals versucht, unliebsam gewordene Bindungen an langfristige Mietverträge unter Hinweis auf eine nicht gewahrte Schriftform in Frage zu stellen. Der BGH ist im Rahmen seiner sog. Auflockerungs-rechtsprechung mehr und mehr dazu übergegangen, die Möglichkeit von Mietvertrags-parteien, sich auf eine nicht gewahrte Schriftform zu berufen, zu begrenzen. Darüber hinaus ist es seit einigen Jahren üblich geworden, in gewerbliche Mietverträge sog. Vorsorgeklauseln aufzunehmen. Mit entsprechenden Bestimmungen verpflichten sich die Mietvertragsparteien, den Mietvertrag nicht wegen Schriftformmängeln zu kündigen und alles zu tun, um erforderlichenfalls nachträglich die Formwirksamkeit des Mietvertrags herbeizuführen. Zu der Wirksamkeit entsprechender Klauseln hat sich der BGH noch nicht geäußert. Von den Instanzgerichten wird sie bislang bejaht. Vor diesem Hintergrund suchen Mieter immer wieder nach anderen Möglichkeiten, einen unliebsam gewordenen Mietvertrag vorzeitig kündigen zu können. Eine der dabei in Betracht kommenden Möglichkeiten ist die von dem Mieter an den Vermieter gerichtete Bitte um Zustimmung zu einer Untervermietung. Bescheidet ein Vermieter eine entsprechende Anfrage negativ, kann dies dazu führen, dass der Mieter gemäß § 540 BGB das Recht erlangt, das Mietverhältnis vorzeitig kündigen zu können. Nach dieser Bestimmung besteht zugunsten des Mieters nämlich ein Sonderkündigungsrecht, wenn der Vermieter die Zustimmung zur Untervermietung grundlos verweigert. Ob dieses Sonderkündigungsrecht formularvertraglich ausgeschlossen werden kann, ist umstritten. Einem Vermieter empfiehlt es sich daher, selbst bei einem vertraglichen Ausschluss des Sonderkündigungsrechts mit Untervermietungsanfragen vorsichtig umzugehen. Problematisch kann es für den Vermieter auch sein, Untervermietungsanfragen unbeantwortet zu lassen. Je nach Ausgestaltung der Anfrage des Mieters haben Instanzgerichte nämlich schon die Auffassung vertreten, dass die unterlassene Beantwortung einer Untervermietungsanfrage einer Verweigerung der Erlaubnis gleichsteht und damit das Sonderkündigungsrecht des Mieters begründet wird. Will ein Vermieter den Bestand eines Mietvertrags nicht gefährden, empfiehlt es sich daher, eine Untervermietungsanfrage weder von vornherein abschlägig zu bescheiden noch unbeantwortet zu lassen. Vielmehr ist es ratsam, den Mieter darum zu bitten, in Bezug auf den Untermietinteressenten möglichst konkrete Angaben zu machen. Dann wird sich meistens auch herausstellen, ob es der Mieter mit der Untervermietungsanfrage ernst meint oder den Vermieter nur zu einer unbedachten Reaktion veranlassen will. Konkretisiert der Mieter dann seinen Untervermietungswunsch, indem er Details zu dem potentiellen Untermieter mitteilt, wird der Vermieter regelmäßig beurteilen können, ob ein wichtiger Grund besteht, der einer Untervermietung entgegensteht. Liegt ein solcher wichtiger Grund vor, besteht bei einer versagten Untervermietungserlaubnis kein Sonderkündigungsrecht des Mieters.

Unwirksamkeit einer Klausel über Schönheitsreparaturen, welche den Außenanstrich von Fenstern und Türen umfasst

von Volker Bettin, Rechtsanwalt in Reutlingen
Fachanwalt für Verwaltungsrecht
Fachanwalt für Bau- und Architektenrecht

In einem Mietvertrag war die formularmäßige Klausel enthalten, dass der Mieter unter anderem zum Streichen der Fenster und Türen im Rahmen der Schönheitsreparaturen verpflichtet war, wobei dies ausdrücklich auch das Streichen der Außenfenster, der Loggia und der Balkontür umfasste.

Der BGH (Urteil vom 18. Febr. 2009, VIII ZR 210/08) hat unter Berufung auf den Begriff der Schönheitsreparaturen in § 28 Abs. 2 S. 2 der Zweiten Berechnungsverordnung entschieden, dass die gesamte Klausel zur Überwälzung der Schönheitsreparaturen auf den Mieter unwirksam ist, Diese Bestimmung bilde den Maßstab für den Umfang einer zulässigen Überwälzung und beinhalte nur das Streichen von der Innentüren und der Fenster von innen.

Es ist dringend anzuraten, eine solche Beschränkung ausdrücklich im Mietvertrag aufzunehmen. Selbst wenn im entschiedenen Fall nicht ausdrücklich auch das Streichen der Außenfenster in der entsprechenden Klausel des Mietvertrags erwähnt gewesen wäre, hätte der BGH die Klausel wohl für unwirksam angesehen, weil das Streichen von Fenstern und Türen dem Wortlaut nach den Anstrich innen und außen umfasst.

Stand: April 2009 

Gewerbemietrecht

von Florian Majer, Rechtsanwalt in Balingen
Fachanwalt für Straf- und Steuerrecht

Der Fall: Der Mieter einer Gaststätte bezahlte über einen längeren Zeitraum weder Nebenkosten noch die Grundmiete. Hierauf kündigte der Vermieter fristlos wegen Zahlungsverzuges. Er verlangt Räumung und droht, die Versorgung mit Heizwärme einzustellen. Zurecht?

Hintergrund: Bisher war es dem Vermieter nach ganz herrschender Meinung versagt, eine sogenannte „kalte Räumung“ durchzuführen, indem er die Versorgung für das Mietobjekt einstellt, da dies eine verbotene Eigenmacht darstelle.

Die Entscheidung: Der Bundesgerichtshof (Urteil vom 06.05.2009 – VII ZR 13/07-) erlaubt es dem Vermieter nun grundsätzlich, nach Vertragsende die vertraglichen Versorgungsleistungen einzustellen, wenn dies rechtzeitig ankündigt wird.

Nur ausnahmsweise kann sich auch eine nachvertragliche Versorgungspflicht für den Vermieter ergeben

• aufgrund der Eigenart des Mietverhältnisses („z. B. Wohnraummiete“) oder
• aufgrund besonders schutzwürdigen Mieterinteressen, z. B. Abwehr von Gesundheits- oder besonders hohen Vermögensschäden oder
• bei Zumutbarkeit, woran es aber regelmäßig fehlt, nach einer Kündigung wegen Zahlungsverzuges, wenn zu befürchten ist, dass der Verzugsschaden wegen der ausbleibenden Nebenkostenvorauszahlungen stetig ansteigt.

Die Einstellung der Versorgungsleistungen stellt nach BGH jedenfalls keine verbotene Eigenmacht dar.

Kommentar: Die Entscheidung löst ein in der Vermietungspraxis häufig auftretendes Problem zu Gunsten der Vermieter. Durch eine wirksame Kündigung des Mietverhältnisses entfällt die vertragliche Grundlage der Lieferpflicht. Damit wird für den Vermieter das wirtschaftliche Problem beseitigt, einem nicht zahlenden Mieter weiter auf eigene Kosten teilweise Fremdleistungen zur Verfügung stellen zu müssen.

Zu beachten ist aber, dass der Entscheidung der BGH ein Gewerberaummietverhältnis zugrunde lag. Konsequenterweise müsste aber auch die Rechtssprechung zur Versorgungssperre im Wohnraummietrecht überdacht werden, da die dort immer wieder anzutreffende Argumentation, die Einstellung der Versorgung mit Heizenergie sei eine verbotene Eigenmacht im Sinne des § 858 Abs. 1 BGB, nun vom BGH ausdrücklich als unzutreffend beurteilt wurde.

Stand: August 2009