Bau- und Architektenrecht

Sicherheiten für Bauunternehmer und Bauträger – auch bei Verbraucherverträgen?

- Daniel Krummacher

Grundsätzlich sind Bauunternehmer vorleistungspflichtig (§ 641 Abs. 1 BGB). Um ihre Rechtsstellung zu verbessern, hatte der Gesetzgeber schon vor Jahrzehnten den Anspruch auf Bestellung einer Sicherungshypothek (§ 648 BGB a.F.) und den Anspruch auf Sicherheitsleistung für Unternehmer-Vorleistungen normiert (§ 648a BGB a.F.). Diese Regelungen sind durch das neue Bauvertragsrecht 2018 weggefallen – allerdings nicht ersatzlos.

Weiterhin können Bauunternehmer Sicherungshypotheken verlangen (§ 650e BGB), sofern ein Bauvertrag (§ 650a BGB) vorliegt – auch von Verbrauchern (§ 650i BGB). Das setzt jedoch in der Regel voraus, dass der Besteller zugleich Grundstückseigentümer ist (zu einer seltenen Ausnahme: LG Tübingen, Beschluss v. 4.9.2018 – 20 O 65/18). Bauträgern ist diese Sicherheit verwehrt (§ 650u BGB).

Ihnen wie den Bauunternehmern bietet sich nun die Möglichkeit einer – einklagbaren! – Absicherung des Vergütungsanspruchs nach § 650f BGB, häufig durch Bürgschaft. Problem: Bei Verbrauchern ist dieser gesetzliche Anspruch wegen § 650f Abs. 6 BGB oft nicht gegeben. Welche Optionen bleiben?

Zunächst erweitert § 632a BGB das Recht auf Abschlagszahlungen: Anders als früher bemessen sich diese nicht länger nach dem Wertzuwachs beim Besteller, sondern allein nach dem Wert der vertragsgemäß erbrachten Unternehmerleistungen.

Eine andere Variante: Der findige Unternehmer kann sich die Erfüllungssicherheit vertraglich ausbedingen – auch durch Verwendung von AGB. Er hat die Möglichkeit, eine Absicherungspflicht des Verbrauchers von pauschal 20 % der Auftragssumme zu vereinbaren (§ 650m Abs. 4 BGB).

Daniel Krummacher

Daniel Krummacher

Rechtsanwalt