Miet- und Pachtrecht

Wann ist die Miete pünktlich überwiesen?

- Christoph Zier

Das Gesetz bestimmt in § 556b Abs. 1 BGB, dass der Mieter die Miete zu Beginn der vereinbarten Zeitabschnitte, spätestens bis zum dritten Werktag, zu entrichten hat.

Zahlt der Mieter verspätet, so stellt die verspätete Zahlung einen Vertragsverstoß dar. Der Vermieter kann nach einer erfolgten Abmahnung und einem nochmaligen Verstoß (verspätete Zahlung) den Mietvertrag gegebenenfalls nach § 543 BGB außerordentlich und/oder nach § 573 BGB ordentlich wegen verspäteter Zahlung kündigen. Daher ist die Frage, wann die Mietzahlung pünktlich erfolgt ist, von besonderer Bedeutung.

Umstritten war, ob es für die Rechtzeitigkeit darauf ankommt, dass der Mieter den Überweisungsauftrag erteilt hat oder ob das Geld auf dem Konto des Vermieters eingegangen sein muss. Der BGH hat diese Frage für den Wohnraum nun in seinem Urteil vom 05.10.2016, Az.: VIII ZR 222/15, beantwortet.

Nach dieser Entscheidung ist es ausreichend, wenn der Mieter den Zahlungsauftrag bis zum dritten Werktag des vereinbarten Zeitabschnitts erteilt hat. Der BGH legt die Vorschriften des § 556b Abs. 1 BGB dahingehend aus, dass der Mieter die Leistungshandlung bis zum dritten Werktag des vereinbarten Leistungszeitraums vorgenommen haben muss. Das Wort „entrichten“ bedeutet nicht zwingend, dass das Geld beim Vermieter eingegangen sein müsse. Dies gelte aber nur, wenn das Konto des Mieters zum Zeitpunkt des Zahlungsauftrages eine ausreichende Deckung aufweist, denn nur in diesem Fall habe der Mieter alles dafür getan, dass die Zahlung durch die Bank erfolgen könne.

Vertragliche Abweichungen von § 556b Abs. 1 BGB sind grundsätzlich zulässig. Die meisten Klauseln in Musterverträgen stellen Allgemeine Geschäftsbedingungen dar. In Mietverträgen werden häufig Klauseln wie, „Für die Rechtzeitigkeit der Zahlung kommt es nicht auf das Absenden der Zahlung oder des Zahlungsauftrages an, sondern allein der Eingang des Geldes auf dem Konto des Vermieters ist maßgebend“, verwendet. Nach der Entscheidung des BGH seien solche Klauseln nach § 307 Abs. 1 Satz 1 BGB unwirksam. Bei kundenfeindlichster Auslegung würde der Mieter selbst dann in den Zahlungsverzug gelangen, wenn eine durch den Zahlungsdienstleister (Bank) verursachte Verzögerung vorliegt. Der Mieter hätte dann nicht nur die übliche Laufzeit des Geldes bis zum Konto des Vermieters zu berechnen, sondern zusätzlich würde er für etwaige Verzögerungen der Bank verantwortlich sein. Der BGH stützt seine Entscheidung auf § 270 BGB und die EU-Richtlinie 2011/7/EU zur Bekämpfung von Zahlungsverzug im Geschäftsverkehr. Leistungsort für Geldschulden ist der Sitz des Schuldners (des Mieters). Es handelt sich um eine Schickschuld. Hat der Mieter das Geld „verschickt“, also den Auftrag zur Überweisung getätigt, hat der Mieter alles Erforderliche getan. Erfüllungsort für Geldschulden gem. § 270 Abs. 1 BGB ist zwar der Sitz des Gläubigers (Vermieters), weshalb der Mieter die Verlustgefahr zu tragen hat, aber nicht die bei der Übermittlung entstandene Verzögerung. Der Mieter müsse sich nicht das Verschulden der beauftragten Zahlungsdienstleister (Bank) zurechnen lassen, da diese nicht gem. § 278 BGB Erfüllungsgehilfen des Mieters sind. 

Fazit: Der Mieter von Wohnraum kommt nicht in Verzug, wenn er seiner Bank den Auftrag zur Überweisung bis zum dritten Werktag des Monats erteilt hat und sichergestellt ist, dass sein Konto zu diesem Zeitpunkt eine ausreichende Deckung aufweist.

Christoph Zier

Christoph Zier

Rechtsanwalt