Abschluss eines Mietvertrages im Namen der Erbengemeinschaft ohne Benennung der einzelnen Miterben
Mit der Grundsatzentscheidung vom 29. Januar 2001 (II ZR 331/00) hat der Bundesgerichtshof (BGH) die Rechtsfähigkeit der (Außen-) Gesellschaft bürgerlichen Rechts (GbR) anerkannt. Nach Auffassung des BGH kann die GbR als Gesamthands-gemeinschaft ihrer Gesellschafter im Rechtsverkehr grundsätzlich jede Rechtsposition einnehmen, sofern dem nicht spezielle Gesichtspunkte entgegenstehen. Das bedeutet, dass die GbR in eigenem Namen Rechte begründen und Verpflichtungen eingehen kann, ohne juristische Person zu sein.
Nach dieser Entscheidung des Bundesgerichtshof war fraglich geworden, ob damit auch die Rechtsfähigkeit der Erbengemeinschaft, die wie die GbR ebenfalls eine Gesamthandsgemeinschaft ist, anerkannt werden sollte. Diese Frage hat der BGH zwischenzeitlich mit seiner Entscheidung vom 11. September 2002 (XII ZR 187/00) eindeutig beantwortet und hierbei die Rechtsfähigkeit der Erbengemeinschaft verneint. In dem dort zu beurteilenden Fall, hatte ein Miterbe einer Erbengemeinschaft einen befristeten Mietvertrag über Gewerberäume abgeschlossen. Der Vertrag wurde im Namen der Erbengemeinschaft abgeschlossen, ohne dass hierbei die einzelnen Mitglieder der Erbengemeinschaft in dem Mietvertrag benannt worden wären. Der Mieter hatte später vor Ablauf der vereinbarten Mietzeit, dass Mietverhältnis gekündigt. Die entscheidende Frage war nun die, ob ein befristeter oder ein unbefristeter Mietvertrag zustande gekommen war. Die Kündigung des Mieters wäre nur dann wirksam gewesen, wenn es sich bei dem Mietvertrag um einen unbefristeten Mietvertrag gehandelt hätte, da dann eine vorzeitige Beendigung des Mietverhältnisses unter Einhaltung der gesetzlichen Kündigungsfristen möglich gewesen wäre.
Mietverträge können befristet werden. In diesem Fall ist eine vorzeitige Kündigung während der vereinbarten Mietzeit grundsätzlich nicht möglich. Mietverträge, die für einen längeren Zeitraum als 1 Jahr abgeschlossen werden, bedürfen aber der Schriftform, vgl . § 550 BGB. Ist die Schriftform nicht gewahrt, gilt das Mietverhältnis als unbefristet, mit der Folge, dass die ordentlichen Kündigungsfristen gelten und sich die Parteien nicht an die vereinbarte Mietzeit halten lassen müssen. Bei Mietverträgen über Wohnraum gilt die Besonderheit, dass eine Befristung nur bei Vorliegen besonderer im Gesetz genannter Voraussetzungen möglich ist und die Gründe für die Befristung im Mietvertrag schriftlich angegeben werden müssen. Ansonsten gelten auch solche Mietverträge als auf unbestimmte Zeit abgeschlossen, vgl. § 575 BGB.
Ein Mietvertrag genügt dann der Schriftform, wenn sich alle wesentlichen Vertragsbedingungen, insbesondere der Mietgegenstand, der Mietzins sowie die Dauer und die Parteien des Mietverhältnisses aus der Urkunde ergeben. Hierbei sind auch die Vertragsparteien genau zu bezeichnen, da der Beweisfunktion, der das Schriftformerfordernis u. a. dient, nur dann genügt ist, wenn die genaue Bezeichnung des Vermieters aus der Vertragsurkunde ersichtlich ist. Dies gilt insbesondere dann, wenn auf der einen Vertragsseite eine Personenmehrheit beteiligt ist.
Im vom BGH zu beurteilenden Fall war nur die Erbengemeinschaft als Vermieter angegeben worden. Wäre die Erbengemeinschaft als solche rechtsfähig, wäre die Vermieterpartei damit hinreichend genau bezeichnet gewesen. Der BGH ist aber der Auffassung, dass die Erbengemeinschaft im Gegensatz zur GbR keine eigene Rechtspersönlichkeit besitzt und daher nicht rechtsfähig ist. Da aber die einzelnen Mitglieder der Erbengemeinschaft nicht im Mietvertrag benannt worden waren, entsprach der Mietvertrag nicht der gesetzlichen Schriftform. Die vereinbarte Befristung war damit unwirksam. Das Mietverhältnis galt als unbefristet abgeschlossen mit der Folge, dass der Mieter den Mietvertrag vorzeitig kündigen konnte.
TIPP:
Soll im Rahmen der gemeinschaftlichen Verwaltung der Erbengemeinschaft ein Mietvertrag bezüglich einer im Nachlass befindlichen Wohnung abgeschlossen werden, empfiehlt sich, s ä m t l i c h e Namen der Mitglieder der Erbengemeinschaft und deren Anschriften in dem Mietvertrag einzutragen.
