In den meisten Mietverträgen wird zwischen den Parteien eine Mietsicherheit (Kaution) vereinbart. Diese schützt den Vermieter vor der Zahlungsunfähigkeit seines Mieters und kann sich auf offene Mietforderungen, Schadensersatz aufgrund Beschädigung der Mietsache oder Nachzahlung für Nebenkosten beziehen.
Gesetzlich ist die Kaution nur rudimentär in § 551 BGB geregelt. Der Rückzahlungsanspruch des Mieters nach Beendigung des Mietverhältnisses ergibt sich aus dem Mietvertrag selbst, jedenfalls im Wege der ergänzenden Vertragsauslegung. Ein vielfacher und stets im Einzelfall zu beantwortender Streitpunkt ist die Frage, wann der Anspruch auf Auszahlung der Kaution fällig wird: Selten ist diese (wirksam) in AGB geregelt, weshalb der Bundesgerichtshof von einer „angemessen Frist des Vermieters“ spricht, in der eine Abrechnung stattfinden muss.
Die Abrechnung kann auch schlüssig erfolgen, insbesondere durch unbedingte Klageerhebung auf Zahlung ausstehenden Mietzinses oder ausstehender Nebenkosten. Denn durch die Klage bringt der Vermieter für den Mieter erkennbar zum Ausdruck, dass sich sein Verwertungsinteresse auf die klageweise geltend gemachten Forderungen beschränkt (BGH VIII ZR 141/17).
Der Mieter kann sich deshalb gegenüber der Klageforderung durch Aufrechnung mit dem (nun) fälligen Anspruch auf Rückzahlung der Kaution erwehren.
