Kaufrecht

Sachmängelhaftung für öffentliche Äußerungen bei Gewährleistungsausschluss

- Paul Knorr

Typischerweise werden Grundstücke durch Anpreisungen in einem Exposé oder in sonstiger Weise öffentlich zum Verkauf angeboten. Hierbei getätigte Äußerungen (des Maklers) sieht das Gesetz gemäß § 434 Abs. 1 S. 3 BGB als sogenannte „Sollbeschaffenheit“ an. Fehlt es dem Grundstück an einer solch öffentlich bekannt gemachten Eigenschaft liegt ein Sachmangel vor.

Hierfür müssen die Äußerungen auch keinen Niederschlag in der für Grundstückskaufverträge vorgeschriebenen notariellen Form haben, da sie als gesetzlich geschuldete Beschaffenheiten gelten.

Nicht ausreichend ist vor diesem Hintergrund, wenn in den notariellen Kaufverträgen folgende Klausel aufgenommen wird:
„Die [öffentlich geäußert Eigenschaft] gehört nicht zu den vereinbarten Beschaffenheiten des Grundstücks“.

Dies stellt nach der Rechtsprechung lediglich eine Haftungsbeschränkung und keine anderweitige Beschaffenheitsvereinbarung dar (BGH, Urteil v. 25.01.2019, VIII ZR 271/16). Denn eine Beschaffenheitsvereinbarung setzt eine (positive oder negative) Beschreibung der Sache voraus. Klauseln wie die vorgenannte wollen nach dem Bundesgerichtshof jedoch nur die Haftung beschränken.

Doch auch auf die Haftungsbeschränkung kann sich der Verkäufer nicht immer berufen: Sind die öffentlichen Äußerungen ohne vorherige Überprüfung „ins Blaue hinein“ getätigt, scheitert der Haftungsausschluss, da in solchen Fällen der Tatbestand der Arglist nach § 444 BGB erfüllt ist. Selbst wenn die Äußerungen (wie so oft) durch den Makler erfolgten, werden dessen Aussagen dem Verkäufer zugerechnet.

Verkäufer von Grundstücken sollten sich über die Tragweite von öffentlichen Äußerungen im Vorfeld des Verkaufs bewusst sein. Denn auch wenn diese keinen Niederschlag im notariellen Kaufvertrag gefunden haben und die Haftung für die Äußerungen ausgeschlossen wurde, können sie dennoch eine Haftung auslösen.

Der Grundstückskäufer kann dagegen stärker auf Äußerungen des Verkäufers bzw. des Maklers vertrauen.

Paul Knorr

Paul Knorr

Rechtsanwalt