BFH entscheidet: Wirtschaftliche Einheit ist maßgeblich
Ein wichtiges Urteil des Bundesfinanzhofs (BFH) vom 17. Juni 2026 (Az. II R 27/23) klärt eine Frage, die viele Familien beim Erben von Immobilien beschäftigt: Welche Grundstücksteile sind von der steuerlichen Begünstigung für Familienheime nach § 13 ErbStG erfasst?
Der Streitfall
Im konkreten Fall erbte ein Sohn von seinem 2020 verstorbenen Vater eine Immobilie. Zum Nachlass gehörten insgesamt sechs verschiedene Flurstücke. Auf einem dieser Flurstücke stand das Wohnhaus, in dem der Vater bis zu seinem Tod gewohnt hatte. Die Wohnfläche betrug 235 Quadratmeter. Hinzu kamen ein als Garten genutztes Nachbargrundstück und ein Wegegrundstück.
Das Finanzamt berücksichtigte bei der Steuerberechnung nur das Grundstück, auf dem das Haus tatsächlich stand. Der Erbe argumentierte hingegen, dass auch das Gartengrundstück und das Wegegrundstück zur steuerlichen Begünstigung gehören sollten, da diese zusammen mit dem Haus eine wirtschaftliche Einheit bilden. Das Finanzgericht Niedersachsen gab dem Finanzamt Recht, doch der BFH entschied anders.
Was entschied der Bundesfinanzhof?
Der BFH gab dem Erben Recht und klärte eine bislang umstrittene Rechtsfrage: Als "Grundstück" im Sinne der Steuerbefreiung für Familienheime ist nicht das zivilrechtliche Grundstück (also das im Grundbuch eingetragene) maßgeblich, sondern die wirtschaftliche Einheit nach dem Bewertungsgesetz.
Das bedeutet: Wenn das zuständige Finanzamt (das sogenannte Belegenheitsfinanzamt) mehrere Flurstücke als eine wirtschaftliche Einheit bewertet hat, dann gilt diese gesamte Einheit als Grundstück für die Steuerbefreiung.
Was ist eine wirtschaftliche Einheit?
Eine wirtschaftliche Einheit ist ein bewertungsrechtlicher Begriff. Das Finanzamt prüft dabei, ob verschiedene Grundstücke nach den Anschauungen des Verkehrs als zusammengehörig betrachtet werden. Entscheidend sind die örtliche Gewohnheit, die tatsächliche Nutzung, die Zweckbestimmung und die wirtschaftliche Zusammengehörigkeit.
Wenn ein Eigentümer beispielsweise ein Wohnhaus mit einem Garten und einer Zufahrt hat, die auf verschiedenen Flurstücken liegen, aber gemeinsam genutzt werden, können diese Flurstücke eine wirtschaftliche Einheit bilden. Das Finanzamt vor Ort (das Belegenheitsfinanzamt) ist aufgrund seiner örtlichen Nähe besonders gut geeignet, diese Entscheidung zu treffen.
Warum ist diese Entscheidung wichtig?
Die Entscheidung hat mehrere wichtige Konsequenzen für die Erbschaftsteuer. Die Steuerbefreiung für Familienheime gilt nicht nur für das Haus selbst, sondern auch für den dazugehörigen Grund und Boden. Dazu können auch unbebaute Grundstücksteile gehören, die gemeinsam mit dem Haus genutzt werden, wie etwa Gärten, Wege oder Parkplätze. Der Feststellungsbescheid, in dem das Finanzamt den Grundbesitzwert und die wirtschaftliche Einheit festlegt, bindet auch das Erbschaftsteuerfinanzamt. Wenn im Bewertungsbescheid mehrere Flurstücke als eine wirtschaftliche Einheit festgestellt wurden, muss das Erbschaftsteuerfinanzamt dies bei der Steuerberechnung berücksichtigen. Dies wirkt sich meist zugunsten der Erben aus, da auch unbebaute Grundstücksteile in die Steuerbefreiung einbezogen werden können. Da unbebaute Grundstücke in der Regel niedrigere Bodenrichtwerte haben, kann dies die steuerfreie Gesamtsumme erhöhen.
Was bedeutet dies für die Praxis?
Die Entscheidung des BFH hat wichtige praktische Auswirkungen für Erben. Bereits beim Erlass des Grundbesitzwertfeststellungsbescheids sollte geprüft werden, ob die wirtschaftliche Einheit zutreffend festgestellt wurde, da Einwendungen gegen diesen Bescheid mittels Einspruch eingelegt werden müssen, bevor er bindend wird. Gartenflächen, Wegegrundstücke und andere mit dem Haus genutzte Flächen sollten daraufhin geprüft werden, ob sie Teil der wirtschaftlichen Einheit sind. Zudem ist die Nachversteuerung zu beachten: Wird innerhalb von zehn Jahren nach dem Erwerb ein Teil der wirtschaftlichen Einheit verkauft oder übertragen, kann dies zum Wegfall der Steuerbefreiung führen. Dies gilt auch für den Verkauf von Teilen wie beispielsweise eines Gartengrundstücks.
Fazit
Die Entscheidung des BFH vom 17. Juni 2026 – II R 27/23 – schafft Klarheit für eine wichtige Frage im Erbschaftsteuerrecht: Die Steuerbefreiung für Familienheime bezieht sich auf die wirtschaftliche Einheit, nicht auf das zivilrechtliche Grundstück. Dies bedeutet, dass auch mit dem Haus gemeinsam genutzte unbebaute Grundstücksteile in die Begünstigung einbezogen werden können, sofern sie vom Finanzamt als wirtschaftliche Einheit festgestellt wurden.
Für Erben ist es daher ratsam, bereits frühzeitig die Bewertung des Grundbesitzes zu prüfen und sich beraten zu lassen, ob alle zur wirtschaftlichen Einheit gehörenden Flurstücke korrekt erfasst sind.
