Der Bundesgerichtshof (BGH) entschied durch Urteil vom 28. Januar 2026 (Az. VIII ZR 228/23) über die bislang rechtlich nicht abschließend geklärte Frage, ob ein berechtigtes Interesse des Mieters zur Untervermietung des Wohnraums gegeben ist, wenn dies in der Absicht der Erzielung eines finanziellen Gewinns erfolgt.
Zum Sachverhalt
Im Ausgangsfall hatte ein Mieter in Berlin seine angemietete Zweizimmerwohnung ohne Zustimmung der Vermieterin vollständig an einen Dritten untervermietet. Seine eigene Nettokaltmiete betrug circa 460,00 Euro, als Untermiete verlangte er vom Untermieter hingegen eine Kaltmiete in Höhe von 962,00 Euro zuzüglich Betriebskosten – mithin mehr als doppelt so viel. Als die Vermieterin Kenntnis hierüber erlangte, kündigte sie nach vorheriger Abmahnung des Mieters das Hauptmietverhältnis. Nachdem der Mieter nicht auszog, erhob die Vermieterin Räumungsklage, sodass gerichtlich über die Frage entschieden werden musste, ob ein Kündigungsgrund seitens der Vermieterin vorlag oder ob hier ein entsprechendes berechtigtes Interesse des Mieters bestand.
Rechtliche Einordnung
Gemäß § 553 Abs. 1 Satz 1 BGB hat ein Mieter grundsätzlich einen Anspruch darauf, Teile seines Wohnraums einem Dritten zum Gebrauch zu überlassen, sofern ein sog. „berechtigtes Interesse“ vorliegt. Darunter fallen bei Vorliegen gewisser Voraussetzungen zum Beispiel ein vorübergehender Auslandsaufenthalt oder eine beruflich bedingte Abwesenheit des Hauptmieters oder die beabsichtigte Verringerung eigener Wohnkosten.
Bislang war jedoch nicht höchstrichterlich geklärt, ob auch eine Untervermietung zur Gewinnerzielung ein solches berechtigtes Interesse des Mieters darstellen kann.
Die Entscheidung des BGH
Das Amtsgericht hatte in erster Instanz ein entsprechendes Interesse des Mieters bejaht und die von der Vermieterin erhobene Räumungsklage daher abgewiesen. Das Berufungsgericht wiederum gab der Räumungsklage statt.
Durch das Urteil vom 28. Januar 2026 (Az. VIII ZR 228/23) schloss sich der BGH nun der Rechtsauffassung des Berufungsgerichts an und stellte klar, dass die ohne Erlaubnis der Vermieterin vorgenommene Untervermietung der Wohnung zur Erzielung von Einnahmen, die über die Deckung der wohnungsbezogenen Aufwendungen hinausgehen, eine Pflichtverletzung des Mieters darstellt, welche (eventuell nach vorher erklärter erfolgloser Abmahnung) zur Kündigung des Hauptmietverhältnisses berechtigt.
Sinn und Zweck des § 553 BGB ist nach Ansicht des BGH, dem Mieter das Recht auf Untervermietung einzuräumen, sofern der Mieter die angemietete Wohnung im Falle einer wesentlichen Änderung seiner Lebensverhältnisse erhalten möchte. Der Zweck der Untervermietung besteht nach konsequenter Auffassung des Senats jedoch nicht darin, dem Mieter hierdurch eine Möglichkeit der Gewinnerzielung zu verschaffen. Dies gehöre bei entsprechender Auslegung der Norm gerade nicht zu einem „berechtigten Interesse“ im Sinne des § 553 BGB.
Juristische und praktische Bedeutung der Entscheidung
Das Urteil des BGH ist von hoher rechtlicher und praktischer Relevanz und schafft Rechtssicherheit in einem Bereich, in dem bislang Unsicherheit herrschte. Für Vermieter bedeutet das Urteil, dass sie sich gegen missbräuchliche Untervermietungen zur Gewinnerzielung wehren können. Für Mieter heißt es zugleich, dass die Erlaubnis zur Untervermietung nur verlangt werden kann, wenn ein berechtigtes Interesse vorliegt, welches über reine Gewinnabsicht hinausgehen muss. Bei entsprechender Untervermietung zur Gewinnerzielung riskiert der Mieter die Kündigung des Mietverhältnisses.
Das Urteil des BGH stärkt somit einerseits den Schutz eines Untermieters vor überhöhten Untermieten und gibt andererseits Vermietern ein wirksames Instrument zur Durchsetzung ihrer Rechte. Zugleich stellt es klar: Eine Untervermietung darf kein Geschäftsmodell sein – sie dient der Erhaltung des eigenen Wohnraums und nicht der Gewinnerzielung.
