Der Bundesgesetzgeber hat die sogenannte Mietpreisbremse mit der Gesetzesnovellierung des § 556g BGB am 1. April 2020 nochmals verschärft. Nunmehr kann der Mieter ggf. sogar die bezahlten Mieten, soweit sie die ortsübliche Vergleichsmiete übersteigen, vom Vermieter zurückfordern, wenn er nach dem Gesetz nur zur Zahlung der ortsüblichen Vergleichsmiete verpflichtet ist.
Eine Voraussetzung für die Mietpreisbremse in Baden-Württemberg war eine rechtswirksame Rechtsverordnung, in der die Gebiete, in denen die Mietpreisbremse gelten soll, festgelegt sind. Die Verordnung ist nunmehr seit dem 4. Juni 2020 in Kraft. In insgesamt 98 Gemeinden gilt somit seit dem 4. Juni 2020 die Mietpreisbremse bei neuen Wohnraummietverträgen, darunter in Tübingen, Reutlingen und Stuttgart, aber auch in kleineren Städten und Gemeinden wie Bodelshausen, Nürtingen und Pliezhausen.
Der Vermieter ist jedoch an die sog. Mietpreisbremse nicht gebunden, wenn er die Wohnung bereits zuvor zu dem gleichen Mietpreis vermietet hat oder vor dem Beginn des Mietverhältnisses Modernisierungsmaßnahmen durchgeführt wurden oder die Wohnung nach dem 1. Oktober 2014 erstmals genutzt und vermietet wurde oder es sich um die erste Vermietung nach einer umfassenden Modernisierung handelt. Wenn der Vermieter nach dem Gesetz eine höhere Miete als 10% über der ortsüblichen Vergleichsmiete vereinbaren darf, muss er jedoch den Mieter vor Abschluss des Mietvertrages in der richtigen Form hierüber informieren.
Was sollten Vermieter jetzt vor Abschluss eines neuen Mietvertrages tun:
- Prüfen, ob die Wohnung in einer Gemeinde liegt, in der nach der Rechtsverordnung die Mietpreisbremse zur Anwendung kommt.
- Prüfen, ob die neue Miete über 10% über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegt.
- Prüfen, ob eine höhere Miete nach dem Gesetz vereinbart werden darf.
- Den Mieter in der richtigen Form vor dem Abschluss des Mietvertrages auf die Berechtigung zur Vereinbarung der höheren Miete hinweisen.
Was sollten Mieter tun, die nach dem 4. Juni 2020 einen neuen Mietvertrag abgeschlossen haben:
- Prüfen, ob die Miete über 10% über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegt und ob der Vermieter ihn schriftlich vor Abschluss des Mietvertrages darauf hingewiesen hat, dass er zum Abschluss einer höheren Miete berechtigt ist.
- Gegebenenfalls vom Vermieter Auskunft über die Berechtigung zum Abschluss einer höheren Miete verlangen.
- Ansprüche nach den Vorgaben des Gesetzes geltend machen.
Wenn der Mieter über einen wirksamen Mietrechtsschutz verfügt, werden in der Regel die Kosten für die Beauftragung eines Rechtsanwalts von der Rechtsschutzversicherung übernommen. Im Gegensatz zur Beauftragung eines Inkassodienstleisters über das Internet muss bei der Beauftragung eines Rechtsanwalts auch kein zusätzliches Erfolgshonorar bezahlt werden und der Mieter erhält im vollen Umfang seine zu viel bezahlte Miete zurück.
