Zahlungsverzug der Mietpartei stellt im Mietrecht häufig einen Kündigungsgrund für Vermieter dar. Gem. § 543 Abs. 2 Nr. 3 BGB ist der Vermieter bei gewissem Zahlungsverzug zur fristlosen Kündigung des Mietverhältnisses berechtigt.
Im Wohnraummietrecht sieht das Gesetz in § 569 Abs. 3 Nr. 2 S. 1 BGB jedoch vor, dass der Mieter eine erstmalige entsprechende fristlose Kündigung des Mietverhältnisses noch verhindern kann, wenn er spätestens bis zum Ablauf von zwei Monaten nach Eintritt der Rechtshängigkeit des Räumungs- und Herausgabeanspruchs hinsichtlich der fälligen Miete und der fälligen Entschädigung nach § 546a Abs. 1 befriedigt wird oder sich eine öffentliche Stelle zur Befriedigung verpflichtet (sog. Schonfristzahlung). In diesem Falle wird die fristlose Kündigung unwirksam.
Wie verhält es sich in solchen Fällen aber hinsichtlich einer gegebenenfalls neben der fristlosen Kündigung ausgesprochenen ordentlichen Kündigung des Mietverhältnisses?
Hierzu hat der Bundesgerichtshof in ständiger Rechtsprechung eine klare Auffassung, welche er nun ganz aktuell erneut durch entsprechendes Urteil (BGH, Urteil vom 23. Oktober 2024 – VIII ZR 177/23) verdeutlicht hat:
Nach Ansicht des Senats hat ein innerhalb der vorgenannten Schonfrist des § 569 Abs. 3 Nr. 2 S. 1 BGB erfolgter Ausgleich des Mietrückstands bzw. eine entsprechende Verpflichtung einer öffentlichen Stelle demnach ausschließlich Folgen für die auf § 543 Abs. 1, 2 Satz 1 Nr. 3 BGB gestützte fristlose, nicht jedoch für eine aufgrund desselben Mietrückstands hilfsweise auf § 573 Abs. 1, 2 Nr. 1 BGB gestützte ordentliche Kündigung des Mietverhältnisses.
Der BGH führt hierbei aus, dass die Wirkung der Schonfristzahlung auf die fristlose Kündigung beschränkt sei und dies dem eindeutigen Willen des Gesetzgebers entspreche. Hierbei argumentiert der BGH dahingehend, dass die an Recht und Gesetz gebundenen Richter diese Entscheidung nicht aufgrund eigener rechtspolitischer Vorstellungen verändern und durch eine judikative Lösung ersetzen dürfen, welche so bislang im Gesetzgebungsverfahren nicht erreichbar war.
Kurios: Durch das vorgenannte Urteil hat der BGH bereits zum wiederholten Male in den vergangenen Jahren der Rechtsauffassung des Landgerichts Berlin widersprochen, welches unbeschadet der ständigen Rechtsprechung des BGH nach wie vor die Auffassung vertritt, dass durch eine etwaige Schonfristzahlung auch die ordentliche Kündigung des Mietverhältnisses unwirksam wird. Es bleibt daher abzuwarten, ob sich der BGH in Zukunft erneut mit entsprechenden Urteilen des Landgerichts Berlin auseinandersetzen muss.
